Taxe sur les terrains non bâtis (TNB) : nouveau calcul par niveau d'équipement dès 2026

Ce qu'il faut retenir

À partir du 1er janvier 2026, la taxe sur les terrains non bâtis (TNB) change de logique de calcul. Fini le zonage administratif : c'est désormais le niveau réel d'équipement du terrain qui détermine le montant dû. La loi n° 14-25 du 12 juin 2025, qui modifie la loi n° 47-06 relative aux recettes des collectivités territoriales, crée trois catégories de zones — bien équipées (15 à 30 DH/m²), moyennement équipées (5 à 15 DH/m²) et faiblement équipées (0,5 à 2 DH/m²) — et laisse chaque commune fixer ses tarifs dans ces fourchettes. Pour les propriétaires de terrains urbains et les promoteurs, l'enjeu est direct : dans les quartiers les mieux desservis, la facture peut atteindre 300 000 DH par hectare et par an.

La TNB, c'est quoi ?

La taxe sur les terrains non bâtis est un impôt local instauré en 2008 (dahir n° 1-07-195 du 30 novembre 2007). Son objectif affiché : décourager la rétention spéculative du foncier urbain et inciter les propriétaires à construire ou à libérer du terrain.

Qui est concerné

Deux situations entrent dans le champ de la taxe :

• les terrains urbains nus, quelle que soit leur superficie, situés dans le périmètre urbain ;
• les terrains liés à des constructions dont la superficie totale dépasse cinq fois la surface bâtie. Exemple : une parcelle de 1 000 m² avec un bâtiment de 100 m² → les 900 m² excédentaires sont taxables.

Qui est exonéré

Sont exclus de la TNB :

• les terrains nus utilisés à des fins professionnelles ou agricoles, dans la limite de cinq fois la surface exploitée ;
• les terrains situés hors du périmètre urbain.

Pourquoi une réforme ? Les limites de l'ancien système

Jusqu'à fin 2025, le montant de la TNB dépendait du zonage établi par les documents d'urbanisme, avec des tarifs variant selon les zones résidentielles ou d'immeubles. Un système qui a montré ses limites.

Un calcul déconnecté de la réalité

Un terrain classé en zone résidentielle « haute densité » pouvait être lourdement taxé alors même qu'il n'était raccordé à aucun réseau d'eau, d'électricité ou d'assainissement. À l'inverse, une parcelle parfaitement équipée dans un quartier prisé pouvait être sous-taxée si son zonage administratif ne reflétait pas cette réalité.

Des inégalités entre communes

La loi ne fixait pas de tarifs précis : chaque ordonnateur communal pouvait fixer ses propres taux, parfois au maximum, sans justification objective. Résultat : une grande inégalité entre les territoires et une pression fiscale jugée injuste par les propriétaires de bonne foi.

Le nouveau calcul : trois catégories de zones

La loi n° 14-25 du 12 juin 2025 remplace le zonage par une évaluation objective des infrastructures disponibles : voirie, eau, électricité, assainissement, éclairage public, collecte des déchets, transport, écoles, hôpitaux. La circulaire du 5 août 2025 du ministère de l'Intérieur précise les modalités d'application et définit trois catégories de zones.

Zones bien équipées : 15 à 30 DH/m²

Ce sont les quartiers disposant de tous les réseaux et équipements de base : eau potable, électricité, assainissement fonctionnel, routes revêtues, éclairage public, équipements et services de proximité. La taxe y varie de 15 à 30 DH/m².

Zones moyennement équipées : 5 à 15 DH/m²

Une zone « moyennement équipée » dispose au minimum de routes carrossables et de réseaux d'eau et d'électricité, mais présente des lacunes en matière de services ou d'infrastructures. La taxe y varie de 5 à 15 DH/m².

Zones faiblement équipées : 0,5 à 2 DH/m²

Les zones qui présentent des lacunes dans certains réseaux de base ou services de proximité sont classées « faiblement équipées » : la taxe y varie de 0,5 à 2 DH/m².

Tableau récapitulatif

À noter : le plafond maximal passe de l'ancien 20 DH/m² à 30 DH/m² dans les zones les mieux desservies. À l'inverse, un terrain en zone faiblement équipée peut voir sa taxe baisser par rapport à l'ancien système.

Exemple chiffré : combien coûte un terrain ?

Prenons un terrain urbain nu de 1 000 m² :

Cas extrême : un hectare (10 000 m²) en zone bien équipée au taux de 30 DH/m² représente 300 000 DH par an. C'est précisément le scénario que redoutent les détenteurs de grandes réserves foncières au cœur des villes.

Comment les communes appliquent la réforme

Des arrêtés communaux validés par la tutelle

La loi fixe les fourchettes ; ce sont les communes qui choisissent le tarif exact dans la limite de leur catégorie. Chaque commune doit cartographier ses équipements, classer ses secteurs dans l'une des trois catégories, puis faire adopter un arrêté fiscal par son conseil communal, validé par l'autorité de tutelle (le gouverneur).

L'exemple de Marrakech

La commune de Marrakech a déjà adopté ses nouveaux tarifs, applicables à compter du 1er janvier 2026 (décision locale modificative n° 48) : 15 à 30 DH/m² pour les zones entièrement équipées, 5 à 15 DH/m² pour les zones moyennement équipées, 0,5 à 2 DH/m² pour les zones à équipements faibles. D'autres grandes villes suivent le même calendrier.

Un calendrier accéléré par le ministère

Le ministère de l'Intérieur a adressé une circulaire aux walis et gouverneurs le 6 octobre 2025 pour accélérer la mise en œuvre du dispositif, après la circulaire du 5 août 2025 qui demandait aux communes de finaliser leur cartographie des équipements avant janvier 2026.

Déclaration et paiement : les démarches

Comme par le passé, la TNB se déclare et se paie avant la fin du mois de février de chaque année, auprès de la commune concernée. Le recouvrement peut être assuré par les percepteurs communaux ou les comptables désignés. Les propriétaires et possesseurs doivent respecter leurs obligations déclaratives : en cas de retard ou d'omission, des pénalités et contentieux peuvent s'ensuivre. Certaines communes appliquent par ailleurs un seuil minimum de perception, souvent cité autour de 200 DH par an : en dessous, rien n'est dû. À confirmer auprès de votre commune.

Promoteurs et détention foncière : ce qui change

Le coût de la rétention foncière

La réforme renchérit mécaniquement la détention de terrains dans les zones équipées. Pour un promoteur qui constitue un stock foncier en vue d'un projet, la facture annuelle peut devenir un poste de coût significatif — jusqu'à 300 000 DH par hectare et par an dans les zones les mieux équipées.

Les demandes des promoteurs

Les promoteurs immobiliers, souvent détenteurs de vastes terrains, expriment des inquiétudes. Ils proposent que la taxe cible uniquement les spéculateurs et que les promoteurs disposant d'un stock de terrains pour des projets puissent bénéficier d'assouplissements. Ils suggèrent également que les retards imputables à l'administration ou aux régies de distribution ne soient pas pris en compte dans le calcul de la taxe.

FAQ

La TNB concerne-t-elle un appartement ou une villa déjà construite ?

Non. La taxe sur les terrains non bâtis cible les terrains urbains nus et les terrains liés à des constructions dont la superficie dépasse cinq fois la surface bâtie. Un logement construit relève d'autres taxes, pas de la TNB.

Mon terrain est en zone faiblement équipée : que vais-je payer ?

La fourchette légale est de 0,5 à 2 DH/m² par an, selon le tarif adopté par votre commune. Certaines communes appliquent un seuil minimum de perception, souvent cité autour de 200 DH par an : en dessous, rien n'est dû. À confirmer auprès de votre commune.

Qui fixe le tarif exact de ma commune ?

La loi n° 14-25 fixe les fourchettes nationales. C'est le conseil communal qui adopte le tarif précis par arrêté, dans la limite de la catégorie de sa zone, après validation par l'autorité de tutelle (le gouverneur).

Quand dois-je déclarer et payer la TNB ?

Chaque année, avant la fin du mois de février, auprès de la commune concernée. En cas de retard ou d'omission, des pénalités peuvent s'appliquer.

Un terrain agricole est-il taxé ?

Non. Les terrains nus utilisés à des fins professionnelles ou agricoles sont exclus de la TNB, dans la limite de cinq fois la surface exploitée. Les terrains situés hors du périmètre urbain sont également hors du champ de la taxe.

Pour aller plus loin

La réforme de la TNB s'inscrit dans un contexte fiscal immobilier en pleine évolution. Pour compléter votre vision : les taux des crédits immobiliers en 2026, la retenue à la source de 5 % sur les loyers introduite par la Loi de Finances 2026, le cadre réglementaire des locations saisonnières, la demande de logement au Maroc et la réforme de l'urbanisme au Maroc en 2026. Côté marchés, suivez le marché des bureaux à Casablanca en 2026 et le rendement locatif à Marrakech en 2026. Enfin, pour les investisseurs, consultez le guide d'investissement touristique au Maroc, la Semaine de l'investissement des MRE et les investissements étrangers dans le tourisme marocain.