Urbanisme au Maroc : lois 64.23 et 34.21, délais et permis de construire

Ce qu'il faut retenir

La réforme de l'urbanisme au Maroc en 2026 ne tient pas dans un seul texte. Elle repose surtout sur deux lois publiées au Bulletin Officiel n° 7533 du 10 août 2026 : la loi n° 64.23, qui crée les agences régionales d'urbanisme et d'habitat, et la loi n° 34.21, qui modifie la loi n° 25-90 sur les lotissements, groupes d'habitations, morcellements et grandes opérations d'aménagement d'utilité publique.

Pour un propriétaire, un promoteur ou un investisseur, le point clé est simple : la réforme cherche à rendre l'instruction plus lisible, à régionaliser la décision technique et à adapter les délais des opérations immobilières à leur taille réelle. Mais il faut éviter une confusion fréquente : les nouveaux délais progressifs de 3 à 15 ans concernent les autorisations de lotir et les travaux d'équipement, pas tous les permis de construire ordinaires. Les délais de 15 jours pour les petits projets et 30 jours pour certains grands projets viennent d'un arrêté conjoint publié en 2023, toujours utile pour comprendre la logique de simplification administrative.

Pourquoi cette réforme compte

Depuis plus de trente ans, le cadre des lotissements reposait sur la loi 25-90. Ce texte a structuré la fabrication du sol urbain, mais il a aussi montré ses limites : délais parfois irréalistes pour les grandes opérations, responsabilités peu lisibles entre commune, agence urbaine, réseaux et lotisseur, équipements publics qui restaient bloqués dans des situations administratives complexes.

La réforme de 2026 répond à ce double problème. D'un côté, elle recompose l'architecture institutionnelle avec des agences régionales. De l'autre, elle modernise le cycle opérationnel d'un projet de lotissement : durée de validité, suspension possible, réception provisoire, transfert des équipements et rattrapage des projets en difficulté.

Le calendrier légal, les interlocuteurs et les responsabilités deviennent donc des variables à vérifier avant d'acheter un terrain, signer une promesse ou lancer un bilan promoteur.

Loi 64.23 : des agences régionales d'urbanisme et d'habitat

La loi 64.23 prévoit la création d'agences régionales d'urbanisme et d'habitat. Selon les sources publiques reprises de la communication ministérielle, l'objectif est de disposer d'une vision stratégique intégrée à l'échelle régionale, avec des représentations provinciales et préfectorales pour maintenir la proximité avec les usagers, les collectivités et les investisseurs.

Douze agences à l'échelle régionale

Médias24 et LesEco indiquent que le dispositif vise douze agences régionales. Cette régionalisation cherche à corriger la fragmentation ancienne du système : au lieu d'une lecture trop dispersée entre niveaux administratifs, l'Etat veut rapprocher la planification urbaine du découpage régional et renforcer la coordination des politiques publiques d'urbanisme et d'habitat.

LesEco précise aussi que ces agences sont pensées comme des établissements dotés de la personnalité morale et de l'autonomie financière. Pour le porteur de projet, l'intérêt pratique n'est pas seulement institutionnel : si les moyens suivent, le dossier devrait trouver un interlocuteur technique plus cohérent à l'échelle de la région.

Missions : planifier, donner avis, accompagner

Les missions décrites dans la presse nationale recoupent plusieurs axes : planification urbaine et territoriale, gestion urbaine, ingénierie territoriale, observation, expertise, assistance aux collectivités, accompagnement des porteurs de projets et soutien à l'investissement. Les agences doivent aussi contribuer à l'amélioration de l'offre territoriale et à la facilitation de l'accès au logement.

Concrètement, cela compte pour les opérations qui dépendent d'un document d'urbanisme clair : achat d'un foncier à développer, projet de lotissement, résidence, équipement touristique, actif mixte ou reconversion d'un terrain. Avant de comparer un prix au mètre carré, il faudra regarder le niveau de sécurité urbanistique du projet.

Loi 34.21 : la loi 25-90 modernisée

La loi 34.21 modifie et complète la loi 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements. Elle ajoute aussi la logique des grandes opérations d'aménagement d'utilité publique, ce qui élargit la lecture de certains périmètres de projet.

Le changement le plus lisible concerne les délais de validité des autorisations de lotir. Sous l'ancien régime, la règle de base était un délai unique de trois ans pour achever les travaux d'équipement. La réforme introduit un barème progressif selon la superficie du terrain d'assiette.

Cette logique est plus réaliste pour les grands projets. Un lotissement de 8 hectares et une opération de 300 hectares n'ont pas le même rythme d'équipement, les mêmes contraintes de réseaux, ni la même exposition aux retards administratifs ou techniques.

Suspension possible en cas d'arrêt forcé

La réforme introduit aussi un mécanisme de suspension lorsque les travaux d'équipement sont arrêtés pour des circonstances extérieures à la volonté du lotisseur et non imputables à celui-ci. C'est un point important : le délai ne s'arrête pas parce que le promoteur le souhaite, mais parce qu'un arrêt forcé est documenté.

Selon l'analyse de ReaConsult fondée sur le texte publié, la demande est déposée auprès des services de la commune. Une commission spéciale rend un avis écrit dans un délai de 15 jours, le procès-verbal est transmis dans les 3 jours, puis le président du conseil communal prend sa décision dans un délai maximum de 7 jours. En pratique, cela pousse les opérateurs à conserver les preuves : courriers, PV de chantier, échanges avec les gestionnaires de réseaux, décisions administratives et photos datées.

Réception provisoire et transfert des équipements

Autre changement opérationnel : la réception provisoire devient un moment plus fort. ReaConsult relève que le délai de réception provisoire passe de 45 à 30 jours après la déclaration d'achèvement. Surtout, cette réception entraîne le transfert de plein droit de la voirie, des réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement, ainsi que des espaces non bâtis plantés, vers le domaine public communal.

Ce point est très concret. Il touche la comptabilité d'une opération, le suivi foncier, la responsabilité sur les équipements et la lecture des surfaces restant dans le patrimoine du lotisseur. Pour un investisseur qui rachète une opération en cours, la question à poser n'est donc pas seulement "le terrain est-il titré ?", mais aussi "où en est la réception provisoire ?".

Permis de construire : attention à ne pas tout mélanger

Le titre du débat public parle souvent des permis de construire, mais la nuance est essentielle. La loi 34.21 ne doit pas être résumée comme une loi qui fixe à elle seule tous les délais de permis. Elle agit surtout sur les lotissements, les morcellements et les grandes opérations d'aménagement.

Les délais pratiques de traitement des demandes d'urbanisme avaient déjà été encadrés par un arrêté conjoint des ministères de l'Intérieur et de l'Aménagement du territoire, publié au Bulletin Officiel du 13 juillet 2023 et relayé par Le360. Cet arrêté prévoit un délai maximum de 30 jours pour les demandes relatives aux lotissements, groupes d'habitations, morcellements et permis de construire relevant de la procédure des grands projets, et 15 jours pour les permis de construire relevant de la procédure des petits projets.

La réforme 2026 peut donc améliorer indirectement le parcours du permis, parce qu'elle clarifie les acteurs et les responsabilités. Mais si vous montez un dossier de construction simple, il faut vérifier à la fois le cadre de simplification administrative, les règles locales, le document d'urbanisme applicable et les exigences de la plateforme ou du guichet utilisé.

Ce que cela change pour un investisseur immobilier

Pour un achat foncier, la réforme impose une due diligence plus fine. Un terrain bien placé mais bloqué par un document d'urbanisme flou, une voirie non réceptionnée ou une opération de lotissement périmée peut coûter plus cher qu'il n'y paraît.

Avant de signer, vérifiez au minimum quatre points. Premièrement, la nature juridique de l'opération : simple construction, lotissement, morcellement ou grande opération d'aménagement. Deuxièmement, l'état du document d'urbanisme et les avis techniques déjà obtenus. Troisièmement, le calendrier légal applicable : 15/30 jours pour l'instruction de certains permis, ou 3 à 15 ans pour la validité de l'autorisation de lotir. Quatrièmement, les preuves disponibles en cas de retard ou d'arrêt forcé.

Cette lecture complète aussi d'autres sujets immobiliers 2026 : le nouveau calcul de la TNB dès 2026, la demande de logement au Maroc ou encore les taux du crédit immobilier en 2026. Pour un projet locatif, gardez aussi en tête le cadre réglementaire des locations saisonnières et le rendement locatif à Marrakech.

Pour aller plus loin côté marché, suivez aussi le marché des bureaux à Casablanca, le guide d'investissement touristique au Maroc et les dispositifs liés à l'investissement immobilier des MRE.

FAQ

Les lois 64.23 et 34.21 sont-elles déjà publiées ?

Oui. Les deux textes ont été publiés au Bulletin Officiel n° 7533 du 10 août 2026. La loi 64.23 concerne les agences régionales d'urbanisme et d'habitat. La loi 34.21 modifie et complète la loi 25-90 sur les lotissements, groupes d'habitations, morcellements et grandes opérations d'aménagement d'utilité publique.

La loi 34.21 réduit-elle directement le délai de tous les permis de construire ?

Non. La loi 34.21 vise principalement les autorisations de lotir, les morcellements et les grandes opérations d'aménagement. Les délais de 15 jours pour les petits projets et 30 jours pour les grands projets viennent de l'arrêté conjoint de 2023 sur certaines décisions administratives d'urbanisme.

Quels sont les nouveaux délais pour les lotissements ?

Le délai dépend de la superficie du terrain d'assiette : 3 ans jusqu'à 20 hectares, 5 ans au-delà de 20 et jusqu'à 100 hectares, 7 ans au-delà de 100 et jusqu'à 250 hectares, 10 ans au-delà de 250 et jusqu'à 400 hectares, puis 15 ans au-delà de 400 hectares.

Que faire si un chantier de lotissement est bloqué ?

La loi 34.21 prévoit une suspension possible du délai en cas d'arrêt forcé résultant de circonstances extérieures à la volonté du lotisseur et non imputables à celui-ci. La démarche doit être documentée et déposée auprès de la commune, puis examinée par une commission spéciale.

Les MRE et investisseurs étrangers sont-ils concernés ?

Oui, dès qu'ils achètent un terrain, participent à une opération immobilière ou financent un projet dépendant d'une autorisation d'urbanisme. La nationalité de l'investisseur n'est pas le sujet principal : c'est la nature du projet, du terrain et des autorisations qui compte.

Toutes les dispositions s'appliquent-elles immédiatement ?

Les textes sont publiés, mais certaines dispositions qui nécessitent des textes réglementaires ne produisent pleinement leurs effets qu'après publication de ces textes. Pour un dossier concret, il faut donc vérifier la règle applicable au jour du dépôt ou de l'instruction.