Demande de logement au Maroc : 1,6 million d’unités, dont 86,5 % en urbain (baromètre FNPI)

1,6 million d'unités demandées : le déficit se creuse

Le besoin en logement s'aggrave d'année en année au Maroc. C'est le constat central du baromètre national de la demande en logement publié par la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI) : la demande exprimée en unités d'habitation — villas, appartements, maisons marocaines, lots de terrain — atteint 1,6 million d'unités à l'échelle nationale.

Ce chiffre cumule le déficit actuel — les ménages occupant un habitat insalubre ou contraints de cohabiter dans des logements vétustes non classés — et les besoins courants ou futurs des ménages additionnels, en particulier les jeunes couples. Un déséquilibre que L'Economiste décrivait déjà comme « un déficit qui ne cesse de se creuser », confirmant la tendance haussière de la demande globale, qui dépassait déjà 1,5 million d'unités lors des premières enquêtes nationales.

La répartition urbain/rural est sans appel : 1,4 million d'unités sont demandées en milieu urbain, soit 86,5 %, contre 0,2 million en milieu rural (13,5 %). La demande de logement est désormais, structurellement, un phénomène urbain — et cette urbanisation de la demande n'est pas près de s'inverser : 24 % des demandeurs résidant en milieu rural déclarent vouloir acquérir ou louer un bien en ville, tandis que la totalité des demandeurs urbains envisagent de rester en milieu urbain.

Cinq régions concentrent près de 78 % de la demande

La demande n'est pas seulement urbaine : elle est aussi fortement concentrée géographiquement. Cinq régions regroupent près de 78 % de la demande nationale :

À lui seul, le trio Grand Casablanca-Settat, Marrakech-Safi et Rabat-Salé-Kénitra représente 57 % de la demande nationale. Au niveau des villes, la moitié de la demande urbaine est localisée dans sept agglomérations : Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Salé, Rabat et Agadir.

Autre enseignement du baromètre : la demande reste très locale. Dans 95 % des cas, elle est intrarégionale, et dans 89 % des cas elle s'exprime au niveau d'une commune de même catégorie (en nombre de ménages) que celle de résidence. Les régions qui attirent le plus de demandes extra-régionales sont Fès-Meknès (9,4 %), Souss-Massa (8,4 %) et Tanger-Tétouan-Al Hoceïma (7,3 %). Pour un promoteur ou un investisseur, cela confirme que la pertinence d'un projet se joue d'abord à l'échelle du bassin de demande local.

Que recherchent les ménages ? Types de biens et surfaces

Le baromètre détaille aussi la structure de la demande par type de bien — une information précieuse pour calibrer une offre :

• Appartements : le produit le plus prisé, avec 60 % des demandes portant sur des superficies de 50 à 80 m² et 26 % sur des appartements de 80 à 100 m² ;
• Maisons marocaines modernes (MMM) : 42 % des demandes de ce segment pour des surfaces de 80 à 100 m², 34 % pour 50 à 80 m² ;
• Villas : 44 % des demandes pour des surfaces de 150 à 300 m², 30 % au-delà de 300 m² ;
• Lots de terrain : 42 % des lots recherchés font entre 80 et 100 m².

Quel que soit le type de logement, les attentes sont massivement tournées vers des biens de 3 à 4 pièces (81 % des demandes). En volume, la superficie utile demandée atteint près de 106 millions de m² de logements au niveau national, dont 96 millions en ville, et environ 3 400 hectares de terrains, dont 2 300 hectares en milieu urbain. À noter : 80 % des logements demandés se situent entre 50 et 100 m² — une information clé pour les programmes neufs, où le segment intermédiaire reste sous-dimensionné par rapport à la demande.

Combien les ménages sont-ils prêts à payer ?

Le baromètre apporte également une photographie rare de la capacité financière déclarée des demandeurs. Le prix d'acquisition maximum moyen déclaré est de 359 000 dirhams au niveau national. Côté location, le loyer mensuel maximum supportable varie fortement selon les strates de revenus :

Ces niveaux expliquent, pour une large part, l'importance des dispositifs publics d'aide directe au logement pour les primo-accédants : sans eux, une partie significative de la demande exprimée ne serait pas solvable au regard des prix du neuf dans les grandes agglomérations. Pour les ménages qui visent un logement neuf, le dispositif Daam Sakane 2026 et l’aide directe au logement devient donc un levier central à vérifier avant de finaliser le financement.

Ce que cela signifie pour acheteurs et investisseurs

Pour un accédant à la propriété, le baromètre confirme trois repères : viser des biens de 50 à 100 m² (3-4 pièces), privilégier les grandes villes où se concentre l'essentiel de l'offre et de la demande, et calibrer son projet autour d'un budget d'acquisition proche de la moyenne déclarée de 359 000 DH — avec le recours aux aides directes pour le neuf.

Pour un investisseur, la lecture est tout aussi directe :

• Où investir : les cinq premières régions concentrent près de 78 % de la demande — le Grand Casablanca-Settat, Marrakech-Safi, Rabat-Salé-Kénitra, Tanger-Tétouan-Al Hoceïma et Fès-Meknès offrent les bassins de demande les plus profonds ;
• Quel produit : le segment 50-100 m², 3-4 pièces, correspond à la demande dominante et au cœur de la demande locative solvable ;
• Quel marché locatif : les loyers supportables (750 à 4 789 DH/mois selon les strates) rappellent que le rendement se joue sur le volume et le taux d'occupation, plus que sur des loyers élevés.

Pour les MRE qui envisagent un investissement au Maroc, le baromètre apporte une grille de lecture utile : la demande est massive, urbaine et concentrée sur les grandes agglomérations — y compris Tanger, première porte d'entrée du nord, et Agadir, dont la demande urbaine figure parmi les sept villes qui captent la moitié des besoins.

À plus long terme, la trajectoire est connue : urbanisation continue, déficit qui se creuse, programmes publics d'aide au logement actifs jusqu'à la fin 2028 et perspectives démographiques soutenues par les grandes échéances nationales. La demande de logement au Maroc reste, structurellement, l'un des fondamentaux les plus solides du marché immobilier national.

Méthodologie et limites du baromètre

Le baromètre FNPI repose sur un plan de sondage stratifié à deux degrés, avec un échantillon de 16 341 logements et une marge d'erreur inférieure à 3 %. Il mesure la demande exprimée en unités d'habitation, par milieu, région, type de bien et strate de revenus.

Deux limites doivent être gardées en tête : il s'agit d'une demande déclarée, qui reflète les intentions des ménages et non la demande solvable effectivement financée ; et les données par ville issues des enquêtes historiques ne sont pas actualisées au même niveau de détail que les données régionales. Le baromètre reste néanmoins la référence la plus complète sur la structure de la demande de logement au Maroc.

FAQ

Quelle est la demande de logements au Maroc selon le baromètre FNPI ?

Le baromètre national de la demande en logement de la FNPI chiffre la demande exprimée à 1,6 million d'unités d'habitation (villas, appartements, maisons marocaines, lots de terrain). Elle se concentre massivement en milieu urbain : 1,4 million d'unités, soit 86,5 %, contre 0,2 million en milieu rural (13,5 %). Cette demande cumule le déficit actuel (habitat insalubre, cohabitation) et les besoins des ménages additionnels, notamment les jeunes couples.

Où se concentre la demande de logement au Maroc ?

Cinq régions concentrent près de 78 % de la demande nationale : le Grand Casablanca-Settat (30 %), Marrakech-Safi (16 %), Rabat-Salé-Kénitra (11 %), Tanger-Tétouan-Al Hoceïma (10 %) et Fès-Meknès (9 %). La moitié de la demande urbaine est localisée dans sept villes : Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Salé, Rabat et Agadir. La demande reste très locale : dans 95 % des cas, elle est intrarégionale.

Quels types de logements les ménages marocains recherchent-ils le plus ?

Les appartements dominent : 60 % des demandes portent sur des superficies de 50 à 80 m² et 26 % sur des appartements de 80 à 100 m². Les maisons marocaines modernes (MMM) de 80 à 100 m² représentent 42 % des demandes de ce segment, et les villas de 150 à 300 m², 44 %. Quel que soit le type de bien, 81 % des attentes portent sur des logements de 3 à 4 pièces, et 80 % des logements demandés se situent entre 50 et 100 m².

Quel budget les ménages déclarent-ils pour acheter un logement ?

Selon le baromètre FNPI, le prix d'acquisition maximum moyen déclaré est de 359 000 dirhams au niveau national. Pour la location, le loyer mensuel maximum supportable varie fortement selon la strate de revenus : 750 DH pour la strate vulnérable, 980 DH pour la strate sociale, 1 300 DH pour l'intermédiaire inférieure, 1 860 DH pour l'intermédiaire supérieure et 4 789 DH pour la strate aisée. Ces niveaux expliquent l'importance des dispositifs d'aide pour rendre l'offre accessible.

Que signifie ce baromètre pour un investisseur immobilier au Maroc ?

Le baromètre dessine une demande massive, urbaine et concentrée : les cinq premières régions représentent près de 78 % des besoins. Pour un investisseur, cela oriente vers des produits de 50 à 100 m² (3-4 pièces) situés dans les grandes villes, et vers les segments compatibles avec les budgets déclarés, autour de 359 000 DH en moyenne pour l'achat. La demande intrarégionale (95 %) renforce aussi l'attractivité des marchés locaux déjà denses.

Comment le baromètre FNPI de la demande en logement a-t-il été réalisé ?

L'étude repose sur un plan de sondage stratifié à deux degrés, avec un échantillon de 16 341 logements et une marge d'erreur inférieure à 3 %. Elle mesure la demande exprimée en unités d'habitation au niveau national, par milieu (urbain/rural), par région, par type de bien et par strate de revenus. Il s'agit d'une demande déclarée : elle reflète les intentions des ménages, et non la demande solvable financée.