Crédit immobilier 2026 : taux autour de 4,1–5,2 %, stabilisation après la baisse de 2025

2025 : l'année de la détente, 2026 : l'année de la stabilisation

Après une année 2025 marquée par la baisse continue du coût du crédit, le marché du financement immobilier marocain est entré en 2026 dans une phase de stabilisation. Les taux des crédits immobiliers se situent désormais autour de 4,1 à 5,2 % selon les profils d'emprunteurs — un niveau historiquement bas, mais qui ne baisse plus.

Tout s'est joué sur la politique monétaire de Bank Al-Maghrib. La banque centrale a abaissé son taux directeur de 25 points de base en décembre 2024, puis de 25 points de base supplémentaires en mars 2025, le portant à 2,25 % — un niveau maintenu depuis, y compris lors de la dernière réunion du Conseil du 23 juin 2026. Cette détente s'est répercutée directement sur les taux immobiliers : selon Médias24, les crédits de 15 à 25 ans sont passés de 4,75 % au T1 2025 à 4,35 % en septembre 2025, les crédits de 0 à 7 ans de 4,2 % à 4,1 %, et ceux de 7 à 15 ans de 4,5 % à 4,25 %.

Début 2026, la décrue s'est arrêtée. Les taux se sont stabilisés dans une fourchette de 4 à 6 % selon les établissements et les dossiers, avec un taux moyen hors taxes de 4,64 % au premier semestre 2026. Pour un emprunteur, le message est clair : la fenêtre de taux bas est ouverte, mais elle ne s'élargira probablement plus.

T2 2026 : un léger frémissement haussier, pas un retournement

La dernière enquête de Bank Al-Maghrib sur les taux débiteurs confirme le changement de régime. Au deuxième trimestre 2026, le taux débiteur global moyen atteint 4,81 %, contre 4,66 % trois mois plus tôt — une hausse de 15 points de base qui met fin à plusieurs trimestres de baisse.

Le détail par type de crédit est instructif :

Les crédits immobiliers, qui ressortent à 5,06 % en moyenne, restent donc nettement moins chers que la consommation, mais ils ont cessé de baisser. La lecture des analystes est nuancée : « la période de baisse généralisée semble marquer une pause », sans retournement majeur, tant que le taux directeur reste à 2,25 %.

Des écarts importants selon les profils

Derrière la moyenne se cachent des différences considérables. Au T2 2026, les particuliers empruntent en moyenne à 5,59 %, contre 4,71 % pour les sociétés non financières. L'écart se creuse encore entre grandes entreprises (4,56 %) et TPE/PME (5,20 %), soit 64 points de base. Pour un particulier, la qualité du dossier — apport, stabilité des revenus, épargne — pèse donc plus que jamais sur le taux obtenu.

Combien coûte un crédit immobilier en 2026 ? Le tableau des taux

Fourchettes indicatives compilées à partir de l'enquête BAM sur les taux débiteurs (T2 2026) et des relevés Médias24 (janvier 2026). Les TAEG avec ADI varient de 5,19 % (retraités) à 5,60 % (chefs d'entreprise).

Un point de vigilance : le taux affiché par la banque est presque toujours un taux hors assurance. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre l'assurance décès-invalidité (ADI) et les frais, est supérieur d'environ un point. Comparer deux offres sur le seul taux nominal, sans l'ADI, fausse la lecture du coût réel.

Quotité, apport, durée : les conditions d'octroi en 2026

Les conditions d'octroi restent globalement favorables, mais elles varient fortement selon le profil :

• Quotité de financement : 70 à 85 % du prix du bien en règle générale. Les salariés et retraités stables peuvent atteindre 100 %, tout comme certaines professions libérales (médecins, notaires, architectes). Les emprunteurs de moins de 35 ans peuvent, dans certains cas, dépasser 100 % de la quotité.
• Apport personnel : 10 à 20 % pour la plupart des profils, 20 à 30 % pour les chefs d'entreprise. Un apport plus élevé reste le levier n°1 pour décrocher un meilleur taux.
• Durée : 25 ans est la référence, certaines banques allant jusqu'à 27 ans, voire 30 ans selon les établissements.

MRE : des conditions spécifiques

Les Marocains résidant à l'étranger peuvent financer un achat au Maroc à crédit, avec des règles particulières : un apport personnel le plus souvent compris entre 10 et 30 % (jusqu'à 50 % selon les établissements) et, pour les personnes physiques non-résidentes, un apport en devises d'au moins 30 % du prix du bien, conformément aux dispositions de l'Office des Changes. Les MRE intéressés par un investissement locatif trouveront dans notre guide dédié le détail du cadre fiscal et des démarches.

Négocier son taux en 2026 : 5 leviers concrets

1. Faites jouer la concurrence. Les écarts entre banques sur un même dossier atteignent régulièrement 30 à 50 points de base. Trois à quatre simulations sérieuses suffisent pour identifier la meilleure offre.
2. Augmentez votre apport. Chaque tranche d'apport supplémentaire réduit le risque perçu et le taux proposé. Un apport de 30 % ouvre souvent l'accès aux meilleures conditions.
3. Soignez votre profil. Revenus stables, relevés bancaires propres, épargne régulière : les banques récompensent la prévisibilité.
4. Négociez l'ADI. L'assurance décès-invalidité représente jusqu'à un point de TAEG. La déléguer à un autre assureur, quand c'est possible, réduit significativement le coût total.
5. Comparez des TAEG, pas des taux affichés. C'est la seule façon de comparer ce qui est comparable — et d'éviter les mauvaises surprises à la signature.

Le contexte 2026 : un marché immobilier qui reste dynamique

La stabilisation des taux intervient dans un marché immobilier toujours porteur : la demande de logements reste massive — près de 1,6 million d'unités manquent à l'appel selon les estimations récentes — et les catalyseurs de long terme (Coupe du Monde 2030, investissements étrangers, dynamique touristique) soutiennent la demande dans les grandes villes. Pour l'investisseur, le calcul est simple : avec des taux autour de 4,1 à 5,2 % et des rendements locatifs qui dépassent 6 % dans plusieurs villes, l'effet de levier du crédit reste positif — à condition de vérifier que le loyer perçu couvre la mensualité, charges et fiscalité comprises. La retenue à la source de 5 % sur les loyers versés par certaines personnes morales (LF 2026) est à intégrer dans ce calcul.

FAQ

Les taux des crédits immobiliers vont-ils remonter en 2026 ?

Au T2 2026, le taux débiteur global moyen est remonté à 4,81 % (+15 points de base sur le trimestre) et les crédits immobiliers ressortent à 5,06 % en moyenne selon l'enquête de Bank Al-Maghrib. Il s'agit d'un léger frémissement, pas d'un retournement : le taux directeur reste à 2,25 % et les analystes parlent de « pause » dans la baisse plutôt que de hausse durable. La fenêtre de taux bas n'est pas fermée, mais la période de baisse continue de 2025 est terminée : c'est le moment de verrouiller un bon taux plutôt que d'attendre.

Quel apport personnel faut-il pour obtenir un crédit immobilier au Maroc ?

En règle générale, les banques financent 70 à 85 % du prix du bien, ce qui implique un apport de 15 à 30 %. Les salariés et retraités stables peuvent toutefois obtenir un financement à 100 %, tout comme certaines professions libérales (médecins, notaires, architectes), et les emprunteurs de moins de 35 ans peuvent dans certains cas dépasser 100 % de la quotité. Les chefs d'entreprise, profil jugé plus risqué, doivent souvent apporter 20 à 30 %. Pour les MRE et non-résidents, un apport en devises d'au moins 30 % est exigé pour l'acquisition d'un bien.

Taux affiché, taux hors taxes, TAEG : quelles différences ?

Le taux affiché par une banque est le taux nominal du crédit, souvent annoncé « hors taxes ». Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut, lui, l'ensemble des frais obligatoires — notamment l'assurance décès-invalidité (ADI) — et c'est lui qui permet de comparer deux offres. Au premier semestre 2026, le taux moyen hors taxes des crédits immobiliers ressortait à 4,64 %, tandis que le TAEG moyen avec ADI variait de 5,19 % (retraités) à 5,60 % (chefs d'entreprise). Comparer uniquement les taux affichés, sans l'ADI, fausse la lecture de près d'un point.

Les MRE peuvent-ils financer un achat immobilier au Maroc à crédit ?

Oui. Les Marocains résidant à l'étranger peuvent emprunter auprès des banques marocaines, mais avec des conditions spécifiques : un apport personnel le plus souvent compris entre 10 et 30 % (jusqu'à 50 % selon les établissements) et, pour les personnes physiques non-résidentes, un apport en devises d'au moins 30 % du prix du bien (Office des Changes). Les durées peuvent atteindre 25 ans et plus. Les MRE bénéficient par ailleurs d'un cadre fiscal avantageux à l'importation de leurs biens, détaillé dans notre guide dédié à l'investissement des MRE.

Quelle durée de crédit choisir : 25 ou 30 ans ?

La durée de 25 ans est la référence au Maroc, certaines banques allant jusqu'à 27 ans, voire 30 ans selon les établissements. Une durée plus longue réduit la mensualité mais augmente le coût total du crédit : à 4,5 % sur 1 000 000 MAD, 25 ans représentent environ 5 560 MAD/mois, contre environ 5 070 MAD/mois sur 30 ans — mais plus de 150 000 MAD d'intérêts supplémentaires. Le bon arbitrage dépend de votre capacité d'épargne : visez la durée la plus courte compatible avec une mensualité inférieure à 35–40 % de vos revenus.

Peut-on encore négocier son taux en 2026 ?

Oui, et c'est même plus important qu'en 2025. Les écarts entre banques et entre profils sont significatifs : les particuliers empruntent en moyenne à 5,59 % quand les entreprises obtiennent 4,71 %, et les grandes entreprises 4,56 % contre 5,20 % pour les TPE/PME. En pratique, un dossier solide (apport conséquent, revenus stables, relevés bancaires propres) peut décrocher un taux proche de 4 % hors assurance. Faites jouer la concurrence, négociez l'ADI et demandez une simulation TAEG avant de signer.