LF 2026 : retenue à la source de 5 % sur les loyers des personnes morales (dès juillet 2026)

Ce qu'il faut retenir

La Loi de Finances 2026 (loi n° 50-25) instaure une retenue à la source (RAS) de 5 % sur les produits de location immobilière versés aux personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés (IS). Le dispositif entre en vigueur le 1er juillet 2026, de manière progressive selon le chiffre d'affaires du locataire. Concrètement, le locataire prélève 5 % du loyer brut, reverse la somme au Trésor, et le bailleur impute cette retenue sur l'IS qu'il doit. Pour les bailleurs personnes morales — SCI, sociétés immobilières, investisseurs — c'est un changement de trésorerie à anticiper dès maintenant.

Le principe de la retenue à la source de 5 %

Qui est concerné (les bailleurs)

La retenue s'applique aux loyers versés à :

• les personnes morales soumises à l'IS : SCI, sociétés immobilières, entreprises de toute nature qui louent des biens ;
• les personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu (IR) selon le régime du résultat net réel (RNR) ou du résultat net simplifié (RNS), pour les biens relevant de leur patrimoine professionnel.

Sont concernés les immeubles bâtis, non bâtis et les constructions de toute nature, y compris les dépenses et taxes liées au bien supportées par le locataire.

L'assiette de la retenue

Le taux de 5 % s'applique sur le montant brut du loyer hors TVA. Point d'attention : la taxe de services communaux (TSC) est incluse dans l'assiette lorsqu'elle fait partie du loyer facturé. La TVA, elle, n'est pas affectée par la retenue et reste due en sus.

Qui doit appliquer la retenue ? Le calendrier progressif

L'obligation de retenue pèse sur le locataire (le débiteur de la retenue). Elle se déploie en trois phases, en fonction de la nature de l'entité et du chiffre d'affaires hors taxes du locataire au titre du dernier exercice clos :

Autrement dit, une PME ou une TPE qui loue ses locaux professionnels n'est pas concernée par la retenue en 2026 — mais le périmètre s'élargira progressivement aux grandes entreprises au cours des prochaines années.

Exclusions : qui échappe à la retenue

Certaines catégories restent hors du champ du dispositif :

• les personnes morales bénéficiant d'une exonération permanente de l'IS (article 6-I-A du CGI) ;
• les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) ;
• les sociétés de crédit-bail pour leurs opérations de location immobilière réalisées dans le cadre du leasing ;
• l'État et les collectivités territoriales en tant que bailleurs (hors champ de l'IS) ;
• les personnes exonérées d'IR ou percevant des revenus fonciers selon l'article 61-I du CGI.

Exemple chiffré

Prenons le cas d'une entreprise au chiffre d'affaires supérieur à 500 millions de dirhams (Phase 1) qui verse un loyer mensuel de 50 000 DH HT (dont 2 000 DH de TSC) à une SCI soumise à l'IS :

Le bailleur encaisse donc 2 500 DH de moins chaque mois, somme qu'il récupérera par imputation sur son IS annuel.

Imputation, restitution et obligations déclaratives

Imputation sur l'IS et restitution

La retenue n'est pas une charge définitive : elle s'impute sur l'IS (ou l'IR) dû par le bailleur au titre de l'exercice au cours duquel elle a été opérée. En cas d'excédent — la retenue dépasse l'impôt effectivement dû — le bailleur dispose d'un droit à restitution dans les conditions prévues par le Code général des impôts.

Les obligations du locataire

Le locataire qui opère la retenue doit :

• verser la retenue au Trésor dans le mois suivant celui du paiement du loyer, accompagnée d'un état détaillé des produits de location ;
• déposer la déclaration par voie électronique via les plateformes SIMPL-IS / SIMPL-IR ;
• délivrer au bailleur une attestation de retenue à la source mentionnant le montant brut, le taux et le montant retenu ;
• joindre un état récapitulatif des retenues à la déclaration annuelle du résultat fiscal.

Sanctions en cas de non-respect

Le défaut de retenue, de versement ou de déclaration expose le locataire à :

• une majoration de 5 % pour paiement tardif (premier mois de retard) ;
• une pénalité de 0,5 % par mois de retard supplémentaire, plafonnée à 20 % ;
• une amende de 15 % du montant de la retenue non effectuée.

Point important : le locataire est solidairement responsable du paiement de la retenue. L'administration peut donc se retourner directement contre lui en cas de défaillance du bailleur.

Ce que doivent faire bailleurs et locataires avant le 1er juillet 2026

Pour les entités concernées par la Phase 1, la préparation doit commencer dès maintenant :

1. Inventorier les contrats de bail en cours et identifier les bailleurs soumis à l'IS ou à l'IR (RNR/RNS) ;
2. Vérifier le statut fiscal de chaque bailleur et son éligibilité aux exclusions (OPCI, crédit-bail, exonérations permanentes) ;
3. Paramétrer le système comptable pour calculer et comptabiliser automatiquement la retenue de 5 % (comptes dédiés, type 44525 — État, RAS sur loyers) ;
4. Informer les bailleurs par courrier de la nouvelle obligation de retenue ;
5. Former les équipes comptables aux nouvelles procédures déclaratives SIMPL ;
6. Pour les bailleurs : adapter le plan de trésorerie au décalage de 5 % du chiffre d'affaires locatif.

Contexte : les autres mesures fiscales immobilières de la LF 2026

La retenue sur les loyers n'est pas la seule mesure de la LF 2026 qui touche l'immobilier :

• RAS sur les prestations de services : une retenue de 5 % s'applique également aux rémunérations de prestations de services versées à des personnes morales soumises à l'IS, selon le même calendrier progressif (500 / 350 / 200 millions DH) ;
• IS sur les plus-values immobilières des sociétés non-résidentes : dès le 1er janvier 2026, les sociétés non-résidentes sans établissement au Maroc doivent déclarer leurs plus-values de cession d'immeubles dans les 30 jours suivant le mois de la cession, au taux de 20 % (plus-values nettes < 100 millions DH) ou 35 % (≥ 100 millions DH) ;
• Droits d'enregistrement : le taux des droits sur les cessions d'actions et de parts sociales dans les sociétés immobilières est réduit de 6 % à 5 % à compter du 1er janvier 2026.

Pour les investisseurs qui comparent les rendements locatifs, ces évolutions fiscales changent la donne : la retenue à la source réduit le cash-flow mensuel encaissé, même si elle reste imputable sur l'impôt annuel. C'est un paramètre à intégrer dans tout calcul de rentabilité locative au Maroc.

FAQ

La retenue de 5 % s'applique-t-elle à tous les loyers dès le 1er juillet 2026 ?

Non. L'application est progressive et dépend du locataire. Dès le 1er juillet 2026, sont concernés l'État, les collectivités territoriales, les établissements publics, les banques, les assurances et les entreprises dont le chiffre d'affaires hors taxes est supérieur ou égal à 500 millions de dirhams. Le dispositif s'étendra aux entreprises à partir de 350 millions de dirhams le 1er janvier 2027, puis 200 millions le 1er janvier 2028.

Qui supporte réellement la retenue à la source de 5 % sur les loyers ?

La retenue est prélevée par le locataire sur le loyer brut, mais elle est supportée par le bailleur : elle s'impute sur l'IS (ou l'IR) qu'il doit au titre de l'exercice concerné. Ce n'est donc pas une charge définitive, mais elle crée un décalage de trésorerie pour le bailleur, qui encaisse 5 % de moins à chaque échéance.

La taxe de services communaux (TSC) est-elle incluse dans la base de la retenue ?

Oui. La retenue de 5 % se calcule sur le montant brut du loyer hors TVA, et la taxe de services communaux est incluse dans l'assiette lorsqu'elle fait partie du loyer facturé. La TVA, elle, n'est pas affectée par la retenue et reste due en sus.

Un bailleur personne physique qui loue un bien privé est-il concerné ?

En règle générale, non. La retenue à la source vise les personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu selon le régime du résultat net réel (RNR) ou simplifié (RNS) pour les biens relevant de leur patrimoine professionnel. Les personnes exonérées d'IR ou percevant des revenus fonciers selon l'article 61-I du CGI restent hors du champ de la retenue.

Que se passe-t-il si la retenue dépasse l'impôt dû par le bailleur ?

Le bailleur dispose d'un droit à restitution de l'excédent, dans les conditions prévues par le Code général des impôts. La retenue étant imputable sur l'IS ou l'IR dû au titre de l'exercice au cours duquel elle a été opérée, tout excédent peut être récupéré.

Les OPCI et les sociétés de crédit-bail sont-ils concernés par la retenue ?

Non. Sont exclus du dispositif les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), les sociétés de crédit-bail pour leurs opérations de location immobilière dans le cadre du leasing, ainsi que les personnes morales bénéficiant d'une exonération permanente de l'IS.