Locations saisonnières : le cadre réglementaire (loi 80-14) et la fiscalité des meublés touristiques en 2026

Locations saisonnières au Maroc : un cadre réglementaire enfin clarifié

Louer un appartement, un riad ou une villa en courte durée — sur Airbnb, Booking.com ou en direct — est devenu l'un des réflexes d'investissement immobilier les plus rentables au Maroc. Face à la multiplication des annonces, le législateur a structuré le secteur : depuis la mise en application complète de la loi n° 80-14, l'activité est soumise à une autorisation préalable, à des obligations de sécurité et de déclaration, et à une fiscalité spécifique.

En 2026, le cadre est clair mais contraignant : décret d'application publié en août 2023, révision de la fiscalité des revenus locatifs, et nouvelle retenue à la source de 5 % (LF 2026). Voici le point complet pour les propriétaires et investisseurs.

La loi 80-14 : le socle juridique des locations saisonnières

Un texte qui s'applique à tous les hébergements touristiques

La loi n° 80-14 régit les établissements touristiques et les autres formes d'hébergement touristique au Maroc. Adoptée en 2015, elle n'est devenue pleinement opérationnelle qu'avec son décret d'application (n° 2.23.441) en août 2023, qui a remplacé la réglementation de 1991.

Elle concerne tous les hébergements proposés à titre onéreux : appartements meublés en location saisonnière, riads et maisons d'hôtes, villas et résidences touristiques, chambres d'hôtes chez l'habitant — qu'ils soient réservés via une plateforme (Airbnb, Booking, direct) ou non. Seules les locations à usage résidentiel exclusif (bail longue durée) échappent à son champ.

L'autorisation d'exploitation : la condition n° 1

Où et comment l'obtenir

Toute personne souhaitant louer un logement meublé à des voyageurs doit obtenir une autorisation d'exploitation préalable, délivrée par l'autorité locale compétente — le Wali ou le gouverneur — avec dépôt du dossier auprès du Centre Régional d'Investissement (CRI) et une visite de contrôle sur place.

Le dossier type comprend : formulaire de demande signé, copie de la CIN ou du passeport, titre de propriété ou contrat de bail, photos du logement, attestation d'assurance responsabilité civile, attestation de conformité sécurité (extincteurs, détecteurs de fumée) et, pour les bâtisses classées, rapport d'architecte.

Comptez un délai indicatif de 30 à 60 jours après dépôt d'un dossier complet, pour un coût de 500 à 2 000 MAD selon la commune.

Les sanctions en cas d'exploitation sans autorisation

Exploiter un hébergement touristique sans autorisation expose à des amendes de 10 000 à 50 000 MAD, et en cas de récidive à la fermeture administrative. Les contrôles se sont intensifiés, particulièrement dans les zones touristiques denses — Marrakech, Essaouira, Agadir — où les autorités traquent les hébergements non déclarés.

Les obligations de l'exploitant au quotidien

Déclaration des voyageurs à la DGSN

Chaque client doit être déclaré à la Direction Générale de la Sûreté Nationale, en ligne via la plateforme STDN (www.stdn.ma) avant 8 h le lendemain de l'arrivée, ou par dépôt des fiches au commissariat. La déclaration comprend : nom complet, numéro de passeport ou pièce d'identité, nationalité, dates, adresse du logement.

Point crucial : la déclaration incombe à l'hôte, jamais à la plateforme — Airbnb et Booking ne déclarent pas à votre place. Un défaut expose à une amende de 10 000 à 50 000 MAD par déclaration manquée, avec risque de fermeture administrative.

La taxe de séjour : une collecte obligatoire

La taxe de séjour est due par le client, mais c'est l'exploitant qui la collecte et la reverse à la trésorerie de la commune. Le montant varie selon la ville et la catégorie :

Conseil pratique : inclure la taxe dans le prix affiché et tenir un registre des nuitées, preuve de conformité en cas de contrôle.

Sécurité et assurance

Au-delà de la licence, le logement doit respecter les normes d'hygiène, de sécurité et de confort : équipements de sécurité (extincteurs, détecteurs), assurance responsabilité civile. La dynamique de normalisation s'accélère : la réforme du classement hôtelier (2 500 établissements) pousse l'offre d'hébergement vers le haut.

Fiscalité des meublés touristiques en 2026 : ce qu'il faut déclarer

Des revenus imposables, quel que soit le canal

Les sommes perçues via une location courte durée sont des revenus imposables, à déclarer auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI). La qualification dépend de l'ampleur de l'activité :

• Location occasionnelle de sa résidence personnelle (quelques semaines par an, sans organisation professionnelle) → revenus fonciers ;
• Location régulière et organisée (plusieurs biens, prestations hôtelières, conciergerie) → bénéfices professionnels.

Le régime forfaitaire des particuliers

Pour un particulier en location meublée non professionnelle, un abattement forfaitaire de 40 % s'applique aux loyers bruts : seuls 60 % des revenus sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR).

La Loi de Finances 2025 a révisé la retenue à la source sur les revenus locatifs :

Au-dessus de 120 000 DH de revenus annuels, une option pour un taux libératoire de 20 % dispense de la déclaration annuelle du revenu global. La déclaration annuelle de l'IR doit être déposée avant le 1er mars de l'année suivante.

Régime réel et personnes morales

Si l'activité est qualifiée de professionnelle ou portée par une société, le régime réel s'applique : les charges (entretien, ménage, conciergerie, énergie, amortissements) sont déductibles avant imposition. Pour les personnes morales, c'est l'impôt sur les sociétés (IS) qui s'applique sur le bénéfice net, avec une comptabilité rigoureuse exigée.

TVA : 10 % ou 20 % ?

Les hébergements touristiques (hôtels, maisons d'hôtes, locations saisonnières organisées) relèvent du taux réduit de TVA de 10 %, contre 20 % pour la location meublée classique. L'assujettissement dépend de la qualification de l'activité : un expert-comptable est indispensable pour trancher.

La retenue à la source de 5 % (LF 2026)

La Loi de Finances 2026 a introduit une retenue à la source de 5 % sur certains loyers, applicable depuis le 1er juillet 2026. Point essentiel pour les hôtes Airbnb : le critère décisif est le statut du payeur, pas la durée du séjour.

• Un touriste particulier qui paie directement son séjour : la retenue ne s'applique pas — c'est le cas de la grande majorité des locations saisonnières.
• Un locataire professionnel (société louant le bien pour son activité) : la retenue peut s'appliquer.

Notre dossier dédié à la retenue à la source de 5 % sur les loyers détaille les cas pratiques. Pour l'investisseur en meublé touristique, l'impact direct est donc limité.

Tableau récapitulatif : les obligations avant de lancer votre location

2026 : une régulation qui se durcit dans les villes touristiques

La pression réglementaire s'accroît, particulièrement à Marrakech, où les autorités resserrent les règles pour préserver le parc résidentiel du centre face à l'explosion des locations courte durée. À Essaouira et Agadir, les contrôles des hébergements non classés se multiplient. La leçon : la location saisonnière reste rentable — les rendements locatifs à Marrakech le démontrent — mais elle se professionnalise vite.

Le cadre juridique est désormais stable et connu. Un propriétaire qui obtient son autorisation, déclare ses voyageurs, collecte la taxe de séjour et déclare ses revenus ne court aucun risque — et bénéficie de la dynamique touristique du pays, avec 9,4 millions de visiteurs à mi-2026. Pour ceux qui financent leur acquisition à crédit, le contexte reste favorable avec des taux autour de 4,1 à 5,2 %.

FAQ

Faut-il une autorisation pour louer un appartement meublé sur Airbnb au Maroc ?

Oui. Depuis l'entrée en vigueur complète de la loi 80-14, toute location d'un logement meublé à des fins touristiques exige une autorisation d'exploitation préalable, délivrée par l'autorité locale via le CRI, avec visite de contrôle sur place. Comptez 30 à 60 jours après dépôt d'un dossier complet.

Quelles sont les amendes en cas de location sans autorisation ?

L'exploitation sans autorisation expose à des amendes de 10 000 à 50 000 MAD et, en cas de récidive, à la fermeture administrative. Le défaut de déclaration des voyageurs à la DGSN entraîne une amende de 10 000 à 50 000 MAD par déclaration manquée. Les contrôles se sont intensifiés à Marrakech, Essaouira et Agadir.

Comment sont imposés les revenus d'une location saisonnière ?

Les revenus sont imposables à l'IR (particulier) ou à l'IS (société). En régime forfaitaire, un abattement de 40 % s'applique : 60 % des loyers bruts sont imposés au barème progressif. La retenue à la source est de 0 % jusqu'à 40 000 DH/an, 10 % de 40 000 à 120 000 DH, 15 % au-delà, avec option libératoire de 20 % au-dessus de 120 000 DH. En régime réel, les charges sont déductibles.

La retenue à la source de 5 % (LF 2026) s'applique-t-elle aux locations Airbnb ?

Non dans le cas le plus courant. Elle vise les loyers versés par des personnes morales ou des locataires professionnels à partir du 1er juillet 2026. Le critère est le statut du payeur : un touriste particulier qui paie son séjour ne déclenche pas la retenue ; si une société loue le bien, vérifiez le mécanisme.

Je loue ma résidence quelques semaines par an : suis-je concerné ?

Oui, avec un cadre plus léger. La location occasionnelle reste une activité taxable : les revenus sont à déclarer, avec abattement 40 % en régime forfaitaire. L'autorisation d'exploitation et la déclaration des clients restent exigibles dès lors que l'hébergement est proposé à titre onéreux à des voyageurs.

Quelle TVA pour un meublé touristique ?

Les hébergements touristiques bénéficient du taux réduit de TVA de 10 %, contre 20 % pour la location meublée classique. L'assujettissement dépend de la qualification de l'activité : faites valider votre situation par un expert-comptable avant de fixer vos tarifs.