Crédit immobilier des MRE : apport en devises de 30 % et garantie de retransfert (Office des Changes)

Un MRE peut emprunter en dirhams auprès d'une banque marocaine pour acheter une résidence au Maroc. Ce n'est pas un détail de procédure : c'est ce montage qui déclenche, à la revente, le droit de rapatrier légalement son argent dans son pays de résidence. Voici les conditions exactes de l'article 793 de l'Instruction Générale des Opérations de Change, et le mode d'emploi de la garantie de retransfert.

Crédit immobilier des MRE : l'article 793 en un coup d'œil

L'Office des Changes encadre précisément les crédits en dirhams accordés aux Marocains résidant à l'étranger et aux personnes physiques étrangères non-résidentes pour financer l'acquisition ou la construction d'une résidence au Maroc. Cinq obligations structurent le dossier.

Ce cadre ne fixe ni les taux d'intérêt, ni les durées, ni les frais bancaires : ces éléments relèvent du contrat commercial de chaque banque. L'Office des Changes, lui, fixe la règle de change — c'est-à-dire la façon dont l'argent entre, ressort et se justifie.

Qui est concerné

Deux profils entrent dans le champ de l'article 793 : les personnes physiques étrangères non-résidentes et les Marocains résidant à l'étranger. La qualité de non-résident au sens du change suppose d'avoir son foyer ou son séjour principal hors du Maroc ; les banques vérifient ce statut au moment du montage.

Concrètement, un MRE installé en France, en Belgique, aux Pays-Bas ou dans le Golfe n'est pas traité comme un résident qui emprunte en dirhams : il emprunte dans un régime de change spécifique, et ce régime lui ouvre en échange une porte de sortie pour son capital. C'est le cœur du dispositif, et c'est aussi ce qui explique la lourdeur apparente du dossier. Si vous découvrez le sujet, commencez par notre guide pour investir au Maroc en tant que MRE.

L'apport en devises de 30 % : la vraie clé d'entrée

C'est la condition la plus connue, et la plus mal comprise. Le texte impose un apport minimum de 30 % du prix du bien, et cet apport doit être réalisé en devises — soit par cession de devises, soit par débit d'un compte étranger en dirhams convertibles ouvert au nom de l'intéressé.

Ce que veut dire « compte étranger en dirhams convertibles »

Un compte en dirhams convertibles est un compte libellé en dirhams mais alimenté en devises et rattaché à l'étranger. Il permet de régler en dirhams sans sortir du régime de change : chaque débit reste traçable comme un règlement d'origine étrangère. C'est cette traçabilité qui, plus tard, fondera le droit au retransfert. Un compte en dirhams ordinaire ne produit pas le même effet.

L'apport commercial s'ajoute à l'apport réglementaire

Attention à ne pas confondre les deux niveaux. L'apport de 30 % est une exigence de change ; les banques appliquent en plus leur propre politique d'octroi, qui prévoit couramment un apport personnel de 10 à 30 % selon le profil — résident ou MRE, salarié ou travailleur non salarié — et selon l'établissement. Autrement dit : l'apport réglementaire n'exonère pas de l'apport commercial. Dans la pratique, un dossier MRE soigneusement monté visera au moins le seuil de 30 % en devises, ce qui satisfait souvent les deux contraintes d'un coup.

La garantie : hypothèque de premier rang ou banque étrangère

Sur le montant du crédit consenti, la banque marocaine doit exiger soit une hypothèque de premier rang inscrite sur le bien, soit une garantie émanant d'une banque étrangère. Deux voies, deux logiques.

L'hypothèque de premier rang est la solution la plus courante : le bien acheté garantit le crédit, la banque s'assure d'être la première créancière inscrite sur le titre foncier. La seconde voie consiste à faire garantir le prêt par une banque établie à l'étranger — ce qui suppose que l'emprunteur y présente des garanties suffisantes.

Le dispositif va plus loin pour les prêts en devises. L'article 796 autorise les banques marocaines à émettre des cautions en faveur de banques étrangères qui accordent des prêts en devises à moyen ou long terme pour l'acquisition de résidences au Maroc, à hauteur de 100 % de la valeur du bien. Dans ce cas, la banque marocaine exige à son tour une hypothèque de premier rang à concurrence au moins du montant garanti, et s'assure du rapatriement intégral du prix d'acquisition, frais compris. Les commissions qui lui reviennent doivent être rapatriées au Maroc dans les 30 jours suivant leur exigibilité.

Rembourser en devises : une discipline de dossier

Le remboursement — capital, intérêts et commissions bancaires — doit être effectué par cession de devises ou par débit d'un compte en dirhams convertibles. Il n'existe donc pas de remboursement « en dirhams ordinaires » : chaque échéance doit conserver son origine en devises.

Cette contrainte a une conséquence très concrète à la revente. Seuls les remboursements en principal effectués par cession de devises ou débit du compte convertible seront retenus dans le calcul du retransfert. Un euro ou un dirham non tracé ne compte pas. C'est la raison pour laquelle les banques conservent, dès l'octroi, un compte rendu transmis à l'Office des Changes avec le contrat de crédit et la formule bancaire d'achat de devises ou l'attestation de débit du compte au titre de l'apport initial (article 794). Ces pièces constituent votre future preuve.

La garantie de retransfert : ce que l'article 795 permet de sortir

C'est l'avantage réel du dispositif. À la revente du bien financé, la banque est habilitée à transférer le produit net de cession, sur présentation d'une copie de l'acte notarié de vente et des justificatifs de règlement des impôts et taxes, à hauteur de trois éléments seulement :

1. l'apport initial en devises ;
2. les remboursements en principal effectués par cession de devises ou débit du compte en dirhams convertibles ;
3. la plus-value éventuelle réalisée lors de la cession.

Un exemple chiffré

Prenons un cas purement illustratif pour fixer les idées. Achat à 1 000 000 MAD, apport en devises de 300 000 MAD (30 %), crédit en dirhams de 700 000 MAD. Au bout de quelques années, le bien est revendu 1 200 000 MAD, et l'emprunteur a remboursé 250 000 MAD de principal par débit de son compte en dirhams convertibles.

Le solde du prix de vente sert à éteindre le crédit en dirhams. Le montant transférable n'est donc pas le prix de vente, mais bien la somme de ce qui a été fait entrer dans le pays, augmentée de la plus-value.

Ce qui n'est pas retransférable

Le texte est clair : le transfert est plafonné. Le capital encore dû, la part du prix financée autrement qu'en devises et tout montant non tracé ne donnent pas lieu à transfert. La discipline documentaire, dès le premier jour, détermine donc ce que vous pourrez récupérer dix ans plus tard.

Frais d'acquisition et formalités

Les frais inhérents à l'acquisition ou à la construction — honoraires de notaire, droits d'enregistrement, inscription à la conservation foncière — doivent eux aussi être couverts par cession de devises ou par débit du compte en dirhams convertibles.

Au Maroc, ces frais représentent globalement 5 à 8 % du prix d'achat, avec des variations selon la nature du bien, le statut foncier et le profil de l'acquéreur ; des exonérations partielles existent pour le programme MRE, sous conditions. Prévoyez ce poste en devises dès le plan de financement : il s'ajoute à l'apport. Certains dispositifs d'aide à l'accession peuvent alléger la facture — voir notre article sur l'aide directe au logement Daam Sakane.

Ce que cela change sur le terrain en 2026

Le coût du crédit reste le premier levier. Le taux directeur de Bank Al-Maghrib est maintenu à 2,25 % depuis mars 2025, et les crédits immobiliers ressortaient en moyenne à 5,06 % au deuxième trimestre 2026, après une fourchette de 4,1 à 5,2 % hors assurance en début d'année selon les profils. Le détail complet figure dans notre analyse des taux du crédit immobilier au Maroc en 2026.

Deux autres paramètres comptent. La valeur du bien, d'abord : l'indice IPAI des prix immobiliers a reculé de 0,4 % au premier trimestre 2026, un point d'appui pour négocier (voir notre lecture de l'indice IPAI du T1 2026). L'usage futur du bien, ensuite : si vous comptez le louer, anticipez la fiscalité — la loi de finances 2026 a introduit une retenue à la source de 5 % sur les loyers pour certains bailleurs — et, pour la courte durée, le cadre réglementaire des locations saisonnières.

Pour un projet à visée touristique, les arbitrages diffèrent : notre guide d'investissement touristique au Maroc en 2026 détaille les segments et les rendements attendus. Et pour une construction ou un achat sur plan, gardez un œil sur la réforme de l'urbanisme de 2026, qui modifie les règles applicables aux projets neufs.

Checklist avant de signer

1. Vérifier votre statut de non-résident au sens du change avec votre banque.
2. Chiffrer l'apport de 30 % en devises — et non en dirhams ordinaires.
3. Ouvrir ou mobiliser un compte étranger en dirhams convertibles si vous optez pour cette voie.
4. Choisir la garantie : hypothèque de premier rang ou caution d'une banque étrangère (articles 793 et 796).
5. Prévoir les frais d'acquisition en devises : 5 à 8 % du prix, hors aide éventuelle.
6. Préparer la déclaration sur l'honneur de non-propriété d'une autre résidence au Maroc.
7. Conserver toutes les pièces de traçabilité — contrat, formules d'achat de devises, attestations de débit — car elles conditionnent votre retransfert futur.

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Le crédit immobilier en dirhams pour les MRE n'est pas seulement un outil de financement : c'est un contrat de change. Bien monté, il vous rend votre capital au moment de la revente ; mal documenté, il retient une partie de votre argent au Maroc.