IPAI T1 2026 : prix en léger repli (-0,4 %), transactions en chute (-9,3 %)

Prix en repli de 0,4 % sur un an, transactions en chute de 9,3 % : la publication IPAI du premier trimestre 2026 dessine un marché marocain où les prix résistent mieux que les volumes. Décryptage des chiffres officiels de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC, ville par ville et segment par segment.

IPAI T1 2026 : les chiffres clés en un coup d'œil

Au premier trimestre 2026, l'indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) publié par Bank Al-Maghrib (BAM) et l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) recule de 0,4 % en glissement annuel. Le mouvement est modeste, mais il concerne l'ensemble des segments. Les volumes, eux, décrochent nettement.

La lecture est simple : les prix s'ajustent à la marge, tandis que l'activité se contracte fortement. C'est cette divergence qui fait tout l'intérêt du trimestre.

Que mesure exactement l'IPAI ?

Avant d'interpréter les chiffres, il faut comprendre ce que l'indice mesure — et ce qu'il ne mesure pas.

Une méthode de ventes répétées

L'IPAI ne se fonde pas sur les prix affichés par les agences ou les portails d'annonces. Il retient uniquement les biens ayant fait l'objet d'au moins deux transactions enregistrées à la Conservation foncière. Cette méthode dite des « ventes répétées », comparable à l'indice Case-Shiller aux États-Unis, élimine le biais de composition du parc vendu : elle mesure l'évolution réelle des prix à qualité de bien constante. Un bien qui change de main deux fois est comparé à lui-même, et non à un autre logement de standing différent.

Base 100 = T1 2006, trois segments

L'indice est exprimé en base 100 au premier trimestre 2006. Il couvre trois segments — le résidentiel (dont les appartements), le foncier (terrains nus) et le professionnel (bureaux, commerces, locaux industriels) — et il est décliné par ville pour les principales agglomérations du Royaume. Sur vingt ans, la hausse cumulée de l'indice global atteint environ 7,2 %, soit une appréciation annuelle moyenne d'à peine 0,36 % en termes réels : l'immobilier marocain est un marché de rendement locatif plus que de plus-value rapide.

Prix : un repli modeste, mais généralisé

Résidentiel, terrains, professionnel : les trois segments reculent

Le recul de 0,4 % de l'indice global se décompose en une baisse de 0,6 % pour le résidentiel, de 0,6 % pour les terrains et de 0,1 % pour les biens à usage professionnel. Aucun segment n'échappe donc à la tendance, mais l'ampleur reste limitée : le professionnel, notamment, ne cède que 0,1 %, signe d'une demande tertiaire encore soutenue dans les grandes métropoles.

En glissement trimestriel, la correction est plus visible : l'IPAI global perd 2,4 %, avec -3 % pour le résidentiel et les terrains, et -0,8 % pour le professionnel. Autrement dit, l'essentiel du repli annuel s'est produit sur ce seul trimestre.

Ce que -0,4 % veut dire — et ne veut pas dire

Un repli de 0,4 % n'est pas un krach. Il s'inscrit dans une phase de stabilisation entamée depuis 2023, après le creux de 2022. Pour un propriétaire, cela signifie qu'un bien estimé 1 000 000 MAD a perdu, en moyenne nationale, l'équivalent d'environ 4 000 MAD de valeur théorique sur un an — une variation qui reste dans la marge de négociation habituelle. Pour un acheteur, c'est l'indication qu'un rapport de force légèrement plus favorable s'installe, sans effondrement des prix affichés.

Transactions : la vraie rupture du trimestre

-9,3 % sur un an, -40,2 % sur un trimestre

Le contraste est frappant. Sur un an, le nombre de transactions recule de 9,3 %, avec des baisses de 10,7 % pour le résidentiel, de 6,8 % pour les terrains et de 3,6 % pour le professionnel. Mais c'est la comparaison trimestrielle qui marque les esprits : -40,2 % entre le T4 2025 et le T1 2026, avec -38,4 % pour le résidentiel, -45,9 % pour les terrains et -40,2 % pour le professionnel.

Un recul de cette ampleur sur un trimestre invite à la prudence dans l'interprétation. Les volumes immobiliers sont saisonniers, et un premier trimestre suit souvent un quatrième trimestre atypique. La comparaison annuelle, moins sensible aux effets de calendrier, reste la plus fiable : elle confirme une contraction réelle de l'activité, sans commune mesure avec la stabilité des prix.

Pourquoi les volumes bougent plus vite que les prix

Les prix immobiliers sont rigides à la baisse : un vendeur préfère attendre plutôt que de brader, surtout s'il n'est pas contraint. Les transactions, elles, réagissent immédiatement au coût du crédit, à la confiance des ménages et à l'anticipation des acheteurs. Quand le pouvoir d'achat immobilier se tend, ce sont donc les volumes qui s'ajustent d'abord ; les prix ne suivent que si la situation se prolonge. Le T1 2026 illustre exactement ce mécanisme.

Le marché ville par ville

Rabat et Marrakech : les corrections les plus marquées

Rabat affiche le repli de prix le plus fort (-4,7 %) et une chute de transactions de 55,4 %. Marrakech suit avec -53,3 % de transactions pour un repli de prix plus contenu (-1,5 %). Casablanca (-2,7 % de prix, -37,8 % de transactions) et Tanger (-3,9 % de prix, -36,4 % de transactions) résistent un peu mieux en volume. Ces écarts traduisent des dynamiques locales différentes : marchés plus spéculatifs, plus dépendants d'une clientèle spécifique ou plus sensibles aux stocks disponibles.

Pour approfondir un marché tertiaire en particulier, notre analyse du marché des bureaux à Casablanca détaille les loyers et rendements quartier par quartier.

Ce que cela change pour vous

Si vous achetez

Le rapport de force s'améliore légèrement, mais sans effondrement des prix affichés. La vraie variable reste le coût du financement : les conditions du crédit immobilier en 2026 pèsent davantage sur votre budget qu'une variation de 0,4 % du prix moyen. Vérifiez aussi votre éligibilité aux dispositifs publics, à commencer par l'aide directe au logement Daam Sakane.

Si vous vendez

Dans un marché où les transactions reculent de 9,3 %, le prix affiché doit être réaliste dès le départ. Les délais de vente s'allongent et la négociation redevient la norme. Un bien correctement positionné, cohérent avec les valeurs vénales de sa zone, se vendra ; un bien surévalué restera sur le marché.

Si vous investissez pour louer

Avec des prix qui stagnent ou reculent légèrement et des loyers plus inertes, la rentabilité locative brute peut mécaniquement s'améliorer. C'est le moment de raisonner en rendement plutôt qu'en plus-value. Pensez à la fiscalité — notamment la taxe sur les terrains non bâtis pour le foncier — et, si vous visez la location courte durée, au cadre réglementaire des locations saisonnières.

Mettre les chiffres en perspective

L'IPAI a connu cinq cycles depuis 2006 : une hausse modérée jusqu'en 2009, un long plateau de 2010 à 2015, une envolée jusqu'au pic de 2018, une correction jusqu'au creux de 2022, puis une stabilisation depuis 2023. Le T1 2026 s'inscrit dans cette dernière phase : l'indice global reste autour de 107, très loin du pic de 2018.

Les facteurs structurels continuent par ailleurs de soutenir la demande : préparation de la Coupe du monde 2030 dans six villes hôtes, dynamique de Casablanca Finance City, projets de transport, demande des Marocains résidant à l'étranger. Face à cela, la demande de logement au Maroc reste structurellement élevée, et la réforme de l'urbanisme de 2026 pourrait fluidifier l'offre de foncier à moyen terme. Le climat des affaires, lui, dépend aussi de la saisonnalité : un secteur touristique porteur, comme en témoigne le tourisme marocain à mi-2026, soutient la demande locative dans les villes d'accueil.

L'essentiel à retenir

Au T1 2026, l'immobilier marocain ne s'effondre pas : il se rééquilibre. Les prix cèdent 0,4 % sur un an, les transactions 9,3 %. Les villes les plus chères corrigent le plus fort en volume (Rabat, Marrakech), tandis que Casablanca et Tanger amortissent mieux le choc. Pour les acheteurs et investisseurs, la fenêtre est celle d'un marché plus négociable, où le rendement locatif et le coût du crédit comptent davantage que la spéculation.